REITs是什么？美国REITs值得投资吗？
美国的房地产市场是全球最成熟的市场之一，但是外国人难以直接买下整栋房地产，这时候可以投资美国REITs 来达到，REITs 算是近几年相对热门的投资方式，它的特点与一般股票、债券投资不一样，尤其每年派发高达90% 的股息，就可以吸引一票投资人入场。
REITs是什么?
REIT 的全名叫Real Estate Investment Trust(房地产信托基金)，是一家拥有、经营、投资房地产的公司。
REITs 会收集众多投资者的资金，并以共同基金的方式经营，而投资人交易REITs 并不会得到以及管理真实的房地产，而是靠投资REITs 来赚取股息。
REITs的3大种类
REITs 主要有3 大种类：权益型REITs(Equity REITs)、抵押型REITs(Mortage REITs)、混合型REITs(Hybrid REITs)，以下一一说明：
1. 权益型REITs
大多数REITs 都属于权益型REITs，这种REITs 拥有真实的房地产，并会管理旗下的资产，其主要收入来源是租金收入，而不是靠转售房地产盈利。
2. 抵押型REITs
抵押型REITs 并没有房地产，也没有经营管理的权力，它们是靠「提供贷款(MBS、抵押贷款等)」给房地产机构和业主，并以利率差额和手续费盈利。
3. 混合型REITs
混合型REITs 顾名思义就是包含以上2 种模式的REITs，权益型和抵押型各占一定的比例，而这个比例，会交由专业基金经理人依当时的市场环境来决定。
美国REITs产业介绍
美国是全球最大的REITs 市场，全世界超过50% 以上的REITs 都在美国，所以美国的REITs 在某种程度上，也是大家关注的房地产市场，而其中又以「权益型REITs」对美国经济最有帮助。
在美国，这些权益型REITs 拥有超过2.5 亿美元的资产，而这些房地产分布在全美50 个州和哥伦比亚特区，建筑物总数超过535.000.
达到美国REITs的标准是什么?
在美国，要成为一个标准的REITs 需要遵守IRC 的规定，并通过一系列的资格考验，这些资格包括：
将至少75% 的总资产投资于房地产、美金或美国国债
至少75% 的收入来源必须是「租金、抵押贷款的利息或转售房地产」
每年要将90% 的纳税收入以股息的形式，发还给投资人
需由董事会或受托人管理
公司必须是可以纳税的实体
成立一年后必须要有至少100 名股东
其50% 的股份，不得由5 人或5 人以下持有
以上只是概括，实际上需要遵守的规定不只这些，详细的资料可以参考IRC 的资讯。
美国REITs管理结构
美国的REITs 的管理结构(投资形式)主要3 个：可公开交易、非公开交易和私人的REITs，以下分别说明：
公开交易的REITs(Publicly Traded REITs)
这类型是最多人会交易到的REITs ，它们必须受到SEC(美国证券交易委员会)的监管，并且会在国家证券交易所上市，所以非常适合个人投资者来进行交易，而且公开交易的REITs 也是3 种投资形式中流动性最高的。
非公开交易的REITs(Public Non-Traded REITs)
非公开交易与公开交易的REITs 一样都必须受到SEC 的监管，而它们之间的差别，在于非公开交易的REITs 不在国家证券交易所上市，所以基本上，个人投资者无法进行交易，因此其流动性远低于公开交易的REITs，但相对的也不容易受到市场波动影响。
私人REITs(Private REITs)
私人REITs 既不受到SEC 监管(因为没注册)，也不会在国家证券交易所上市，这类型的REITs 也不会出售给个人投资者，只会出售给机构级别的投资者。
投资美国REITs的好处
投资美国的REITs 可以获得下列好处，包括：得到稳定的股息、回报率高、流动性高、波动低以及做好分散投资。
稳定的股息
美国政府规定REITs 必须每年将90% 的纳税收入以「股息」形式派发给投资者。
譬如这家 REITs 的年收入是100 万美金，那么它们就必须派出90 万美金的股息，分给每个股东，所以每个股东都会收到一笔不错的股息。
一般上，美国REITs 的股息率差不多在4.3% 左右，也有一部分REITs 的股息率会超过平均，所以选到好的REITs，是很有机会获得高股息的，对于那些想要靠稳定股息来获利的投资者， REITs 是一个不错的选择。
高流动性
让REITs 与真实购买房地产相比，REITs 的流动性绝对是高于真实房地产的，因为交易REITs 的流程相比真实房地产要简便许多。
低波动
与股票市场相比，REITs 的波动性可能比较低，部分原因是REITs 的股息率特别高，所以比较不会出现像是股票市场常有的频繁交易，进而造成波动剧烈。
做到分散投资
基于高股息、低波动这两点，REITs 就非常适合纳入投资组合里，让它作为一个缓冲风险的工具。
另外，股票市场与房地产市场性质不太相同，当股票市场出现高波动时，例如遇到股灾，房地产市场往往不会受其太大影响，这时投资组合的跌幅不会过于夸张，甚至还能缓冲跌幅。
投资美国REITs的坏处
虽然投资REITs 的好处看似很多，但还是有一些坏处需要注意，例如非公开交易和私人的REITs 流动性很差、REITs 的债务比例高、成长性低、股息还会被政府抽税，以下一一解释：
非公开交易和私人REITs的流动性低
虽然公开交易的REITs 开放给个人投资者交易，流动性还不错，但是非公开交易和私人的REITs 的流动性就比较差了，原因是这2 种形式都不开放给个人投资者，因此少了全球最大量的投资者，流动性也就变得比较差。投资人往往需要投资数年才能看到明显的成效。
REITs的债务比例高
其实REITs 的债务比例非常高，而且还是市场上负债最多的公司，因为它们拥有高价房地产。
但是，投资人对这种情况已经感到习惯，因为REITs 的长期收入来源相对稳定，REITs 拥有会产生稳定现金流的长期合约，例如租金，租金可以确保现金流会一直进来，除了能支付REITs 的债务，还能确保股息能够稳定派发。
成长性低
高股息虽然吸引力高，但同时也会带来成长性低的缺点，原因是大部分收入不能自己使用，而是要分发出去，那这些钱就无法被公司有效利用，你可以想像，REITs 公司每年只有10% 的税收收入可以买新房地产，因此成长性大大的被限缩。
所以为了实现成长，它们必须透过发行新股或债券来筹集资金，但有时候投资人并不是愿意购买，如果遇到金融风暴或经济衰退更不用说。因此，REITs 可能无法在它们想要成长的时候得到该有的资金，而是要等到投资人愿意主动掏钱才有机会成长。
股息会被政府抽税
虽然REITs 公司不用缴税，但是得到股息的投资人需要被政府抽税，对非美国居民来说，REITs 收入可能需要预扣30% 作为缴税用，这会很明显的降低获利空间，因此投资人需要注意。
投资美国REITs与投资美国真正房地产的差别
美国REITs 虽然是在投资房地产，但与投资「美国真正房地产」还是有巨大的差别喔，先不论购买真实房地产的流程更加复杂，其实两者的收入和盈利模式也天差地远。
投资美国真正房地产
购买真正房地产的意思是买下实体的房产，例如公寓大楼、商业大楼等，而投资者要从真正房地产赚钱，必须依靠租金收入、房地产升值或其他商业活动。
与一般投资市场不同的是，房地产通常会随着时间推移而增值，不像股票市场会经历较剧烈的波动，投资者可以在购入房地产后数年再把它们卖掉获利。
而且实体房地产相较于REITs 更有实体掌握权。例如，投资者可以选择地段和房地产结构，还能决定租金价位、租客品质，REITs 在这部分就比较无法掌握。
但是实体房地产的投资绩效没那么早显现出来，必须花费大量的时间和精力，例如房子出现问题需要花精力去维修，租客品质没顾好可能会麻烦到主人。另外如果急需一笔现金，实体房地产没办法让投资者马上得到现金，必须经过复杂的买卖流程才行。
投资美国REITs
投资REITs 就与投资实体房地产相当不一样，投资者无需拥有并经营这些房地产，还能从中获利，而且成本比实体房地产还要低，数百美元就能买到REITs，而且REITs 还能提供高额的股息，基本上具有获利性。
REITs 也不像实体房地产那样难销售出去，REITs 的流动性高，所以能够快速交易，如果急需一笔钱，急速把REITs 卖出就能获得一笔钱了。
但投资在REITs 也是有缺点的，REITs 的低成长性、股息会被政府抽税，会缩窄投资者的获利性。